隨著中央收緊銀根，東莞多家主力銀行發(fā)放個(gè)人住房按揭貸款額度紛紛吃緊，有的銀行現(xiàn)在已經(jīng)用完了上半年的額度，排隊(duì)“等貸”成為常態(tài)，一般來說，房貸時(shí)間短則一個(gè)月，長(zhǎng)則三四個(gè)月。

　　住房商業(yè)個(gè)貸吃緊帶旺了公積金貸款，一季度公積金貸款金額同比大幅增長(zhǎng)62%，呈現(xiàn)井噴態(tài)勢(shì)。不過，公積金管理中心方面表示，公積金余額足夠供貸款之用。

　　同時(shí)，有分析人士指出，因?yàn)楣�積金貸款畢竟數(shù)量有限，商業(yè)貸款的收緊將抑制樓市的成交量，影響開發(fā)商的資金回籠，進(jìn)而讓開發(fā)商放緩開發(fā)進(jìn)度。

　　排隊(duì)“等貸”成為常態(tài)

　　萬江上東國(guó)際與四大國(guó)有銀行中的兩家合作為業(yè)主辦理住房個(gè)貸。該項(xiàng)目的一個(gè)售樓小姐說：“今年過完春節(jié)后，放款時(shí)間變長(zhǎng)了，一般要一兩個(gè)月，而一年前，只要一周就行了�！�

　　無獨(dú)有偶。在南城買了一套3居室的劉小姐已經(jīng)簽訂購(gòu)房合同2個(gè)月了，但貸款還是沒放下了，銀行表示還要等一個(gè)月。在鳳崗、洪梅、茶山的鎮(zhèn)區(qū)代理銷售近10個(gè)樓盤的深圳市天為房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理李寶柱說：“在我們代理的項(xiàng)目中，去年一般20天放款，現(xiàn)在一般是一個(gè)月左右�！�

　　一國(guó)有銀行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人說，由于國(guó)家不斷地上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，東莞各銀行可以發(fā)放的個(gè)人住房按揭貸款總額比去年要少，再加上處于經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)考慮，一季度各家銀行都在沖量，想盡可能早地把業(yè)務(wù)做完。到了二季度，東莞市內(nèi)大多數(shù)銀行住房個(gè)貸額度都很緊張了。有的銀行連首套房，貸款都不容易申請(qǐng)。某國(guó)有銀行二季度住房個(gè)貸額度已經(jīng)用完，要貸款只能等待下半年。排隊(duì)“等貸”成為常態(tài)，因?yàn)殂y根不斷縮緊，“等貸”的人不可能全部順利審批下來。

　　住房按揭貸款的資產(chǎn)質(zhì)量可以說是所有貸款業(yè)務(wù)中最好的，但在同等條件下，銀行還是更愿意做公司業(yè)務(wù)�！耙�?yàn)楝F(xiàn)在貸款額度太緊了，公司業(yè)務(wù)不但有貸款還有存款和現(xiàn)金流，個(gè)人按揭貸款資金回籠太慢，資金滾動(dòng)使用率較低”。

　　與此同時(shí)，就目前首套房貸款政策而言，所有利率折扣已完全取消，工商銀行東莞分行已將個(gè)人住房按揭首套房貸款的利率上浮了5個(gè)點(diǎn)，東莞其余各家銀行均按照基準(zhǔn)利率放款。

　　商貸吃緊帶旺公積金貸款

　　住房商業(yè)個(gè)貸“僧多粥少”會(huì)帶來什么改變？

　　首先，帶旺了公積金貸款。

　　今年一季度住房公積金貸款發(fā)放1381筆，發(fā)放金額4.26億元，同比均大幅增長(zhǎng)，增幅分別為55%、62%。

　　東莞市住房公積金管理中心副主任溫遠(yuǎn)軍告訴記者，公積金貸款增長(zhǎng)的原因有二：一是商業(yè)貸款收緊，不少人買房想辦法轉(zhuǎn)向公積金貸款；二是買房的人數(shù)增加了。

　　據(jù)合富輝煌東莞市場(chǎng)研究監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，一季度，東莞一手住宅網(wǎng)簽面積約124萬平方米，大幅增加33%，比55%的公積金發(fā)放筆數(shù)增幅低22個(gè)百分點(diǎn)，這說明在一季度的購(gòu)房群體中，同比去年更多人選擇了公積金貸款。

　　目前，期限為5年以上住房個(gè)人貸款，公積金貸款的年利率為4.7%，遠(yuǎn)低于商業(yè)貸款6.8%的年利率。從時(shí)間上來看，公積金貸款的放款時(shí)間為一周至兩個(gè)月。據(jù)溫遠(yuǎn)軍介紹，目前公積金貸款有3種操作方式，一是通過擔(dān)保公司，一周左右放款，不過要交貸款額的1%手續(xù)費(fèi)。二是綠色通道，公積金管理中心與優(yōu)質(zhì)發(fā)展商簽訂協(xié)議，先放款后辦手續(xù)，約一個(gè)月，目前簽訂協(xié)議的開發(fā)商有二三十家。三是正常放款，在房管部門辦完一切手續(xù)后，公積金管理中心再放款，大約2個(gè)月。現(xiàn)在，商業(yè)貸款放款周期變長(zhǎng)，一般來說，短則一個(gè)月，長(zhǎng)則三四個(gè)月，公積金貸款周期長(zhǎng)的劣勢(shì)正在消失。于是利率更低的公積金貸款受到追捧。

　　公積金貸款額度足夠

　　那么，面對(duì)龐大的需求，公積金是否吃得消呢？

　　溫遠(yuǎn)軍說，公積金余額完全可以滿足需求。今年回收資金的任務(wù)是48億元，平均每個(gè)月回收4億元，同時(shí)每個(gè)月受到新增繳納款有好幾億元，如3月份繳納了4.7億元，而現(xiàn)在每個(gè)月支取也就一兩億元、貸款也是一兩億元，公積金余額完全夠用。他說：“去年，我們自己制定了20億元的放款任務(wù)(不算支取部分)，結(jié)果只完成了不到12億元。今年，我們的目標(biāo)還是20億元。我們要抓住銀根收緊的好時(shí)機(jī)多放錢�！�

　　影響�＋�

　　買家有人歡喜有人憂

　　個(gè)貸吃緊會(huì)怎么影響樓市？

　　對(duì)消費(fèi)者而言，可謂有人歡喜有人憂。上周，在萬江買了一套雙拼3房的公務(wù)員黃先生說：“這套雙拼戶型，實(shí)質(zhì)上是兩套房子，大的那套我申請(qǐng)了公積金貸款，小的申請(qǐng)商業(yè)貸款，都說要三四個(gè)月才能放款。不過，遲點(diǎn)放款也是好事情。因?yàn)榉孔?月份才能交，遲點(diǎn)放款可以遲點(diǎn)還房貸。”原來，黃先生買房子的25萬元房款中有部分找親友借來的，每個(gè)月房貸還款額是3000多元，最近三四個(gè)月沒放款，剛好可以利用這段時(shí)間緩沖一下，先把親友的錢給還了。黃先生是經(jīng)濟(jì)條件符合銀行胃口的，有把握拿到貸款的那類人，自然不擔(dān)心。

　　不過，供職于一家民企的鐘小姐則遠(yuǎn)沒有那么樂觀，她沒有繳納住房公積金，無法利用公積金貸款，只能等待商業(yè)貸款，她現(xiàn)在十分擔(dān)心商業(yè)貸款今年無法通過，若真要等到明年，那么她和男友的婚禮也就要拖延了。

　　開發(fā)商資金回籠或受影響

　　因?yàn)樽》可虡I(yè)個(gè)貸額度吃緊，總額度比去年要少，最終一部分人肯定是無法在年內(nèi)獲得貸款的。東莞市場(chǎng)的購(gòu)買群體接近8成是剛需一族，他們貸款的途徑只有商業(yè)貸款和公積金貸款兩種，畢竟公積金貸款不是人人都有，總額度也有限。那么，商業(yè)貸款的收閘對(duì)剛需為主的東莞市場(chǎng)意味著什么？

　　從事房地產(chǎn)營(yíng)銷顧問業(yè)務(wù)的宇鵬互動(dòng)傳播機(jī)構(gòu)董事總經(jīng)理宇鵬認(rèn)為，長(zhǎng)期來看，會(huì)抑制100平方米以下的中低端首次置業(yè)市場(chǎng)的成交量，因?yàn)閯傂枋鞘袌?chǎng)主力軍，所以東莞整個(gè)樓市也會(huì)受到較大影響。同時(shí)，放款周期變長(zhǎng)會(huì)影響開發(fā)商的資金回籠，進(jìn)而促使開發(fā)商放緩開發(fā)進(jìn)度。不過，從短期來看，各開發(fā)商會(huì)加快推貨以爭(zhēng)搶本來就不多的住房個(gè)貸，可能會(huì)使得成交量短期會(huì)繼續(xù)上揚(yáng)，但開發(fā)商終究要考慮風(fēng)險(xiǎn)，所以因此帶來的成交量上揚(yáng)不會(huì)持續(xù)太久。

　　李寶柱對(duì)此有不同觀點(diǎn)�！白》可虡I(yè)個(gè)貸額度吃緊會(huì)影響成交量，但談不上抑制�！彼�說，從其公司代理銷售的近10個(gè)樓盤來看，房貸時(shí)間只是由20天拖延到一個(gè)月，個(gè)貸額度并不是那么傳說中的緊張，自然影響也不會(huì)太大。

　　鏈接公積金新政“五一”實(shí)施：住房不超90平方米首次貸款首付2成

　　東莞住房公積金貸款新政將在5月1日起實(shí)施。對(duì)比2007年以來實(shí)施的貸款政策，有收有放。新政鼓勵(lì)職工首次利用公積金貸款買房，限制二次及以上利用公積金貸款買房。最令剛需群體喜悅的是，只要首次利用公積金購(gòu)買不超過90平方米的住房，不論單價(jià)多少，都可以申請(qǐng)首付20%；而此前，只要單價(jià)達(dá)到5000元/平方米，就必須首付30%或以上。

　　新政具體規(guī)定如下：

　　一、首次使用住房公積金貸款購(gòu)買自住房，房屋建筑面積在90平方米(含)以下的，貸款首付款比例不得低于20%，貸款最長(zhǎng)年限為30年；房屋建筑面積在90平方米以上、貸款首付款比例不得低于30%，貸款最長(zhǎng)年限為20年。

　　二、第二次使用住房公積金貸款，僅限于購(gòu)買房屋建筑面積在144平方米以下的自住房，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率是同期首次使用住房公積金貸款利率的1.1倍。

　　三、停止向第三次及以上使用住房公積金貸款購(gòu)買住房發(fā)放貸款。

　　四、個(gè)人繳存住房公積金，貸款最高額度為46萬元，夫妻雙方繳存住房公積金的，貸款最高額度為66萬元。

　　五、每月還款額與家庭月收入的比例不超過55%。

　　六、貸款年限不得超過抵押房屋土地使用權(quán)年限。借款人申請(qǐng)?zhí)崆皟斶�部分貸款本息的，可變更貸款年限，但不得超過貸款最長(zhǎng)年限。

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